咨询：刘律师，想咨询您一个问题。



现在我们单位的门面房租给别人了，15年后到期。

现在单位又在签15年后的租房协议，为期20年。

现法律规定最长的房屋租赁期限是20年，请问一下这样是否可行？

如果从现在算起，20年后的租房协议不受法律保护，那么从第15年到20年，我现在签的
出租合同是否有效力？



谢谢！

回复：你好：



首先，出租别人到期后对方在同等条件下有优先承租权（除非合同已经约定承
租方放弃了优先权），故公司目前所签15年后到期的合同因为优先权主张到时候可能无
法履行。

其次，你们新签的合同属于附期限的租赁合同，即你们的租赁合同在前一份合
同租赁期满后开始履行。这份合同合法有效。

第三，你们的合同期限并不是从现在算起，而是从15年期租赁合同满后算起，
所以，不存在效力问题。

第四，合同法规定租赁合同最长期限为20年，所以，而你们签署的合同未超过
法律规定的期限，也不存在效力问题。



以上请参考。

咨询：我于去年在某开发商处购买一套住宅。开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便（该说明未写入《商品房购销合同》）。后来据说政府部门的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。请问我能否要求开发商承担违约责任？

回复：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，开发商对广告中的说明和允诺承担违约责任的情况，仅限于针对商品房开发规划范围以内的房屋及相关设施所作的说明或允诺。对于商品房开发规划范围以外的相关设施所作的说明或允诺，即使具体确定，甚至对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的构成有重大影响的，也不能视为合同的内容来要求承担违约责任。
　　具体到本案中，开发商在售楼广告中对公园、超市所作的说明，不应视为要约，也就不应视为合同内容，自然也就不能要求开发商对其承担违约责任。

咨询：我公司承包了某项工程，甲方（开发商）和我公司签订了一份工程承包合同，合同的大体内容为：我公司先为甲方垫资，工程款将在工程竣工后付总工程价款的60%，余款40%将在工程竣工后半年内支付。双方协商甲方以其一期已建造好的商品房（尚未获得产权证）作抵押以担保工程款的支付，若未按期支付工程款，甲方将该商品房转让给我公司以充抵工程款，请问我公司签订这样的合同有什么风险？

回复：开发商可以以在建工程抵押，但其中存在诸多风险，施工企业应当予以注意。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定：当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。因此在有垫资条款的工程承包合同中最好对利息进行约定。
担保法司法解释第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”由于上述案例中用于抵押的商品房未办理产证，无法办理抵押登记，因此，一旦开发商瞒着施工企业将房屋另行出售给第三人并办理了出售登记，则贵公司不能对抗善意第三人，即无法再对该房屋主张抵押权，抵押合同也就形同虚设。

咨询：我公司收到了建设单位的招投标邀请。在建设工程招投标中，双方当事人签订了建设工程合同并且备案了。之后甲方又以实际操作方便为由和我公司签订了一份与中标合同的工程价款等主要内容不一致的合同。现在工程竣工，结算时甲方主张按照后来签订的合同结算。请问我公司该怎么办？

回复：在建设工程招投标中，有的当事人为了获取不正当利益，在签订中标合同前后，往往就同一工程项目再签订一份或者多份与中标合同的工程价款等主要内容不一致的合同，出现“黑白合同”，施工单位应当予以重视。
在招投标的工程价款结算纠纷案件中，一方当事人主张按照“黑合同”结算，对方当事人则主张按照“白合同”结算的，《解释》第２１条明确规定：应当以“白合同”即备案的中标合同作为结算工程价款的依据。为什么不能以“黑合同”作为结算依据呢？这是因为法律、行政法规规定中标合同的变更必须经过法定程序，“黑合同”虽然可能是当事人真实意思表示，但由于合同形式不合法，不产生变更“白合同”的法律效力。当事人签订中标合同后，如果出现了变更合同的法定事由，双方协商一致后可以变更合同；但是合同变更的内容，应当及时到有关部门备案，如果未到有关部门备案，就不能成为结算的依据。故贵公司完全有理由要求以备案的合同结算。

咨询：你们是否做离婚案件的？

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